La surface hors œuvre nette (SHON) est un concept fondamental en immobilier. Elle représente la surface totale d'un bien, incluant les murs, les cloisons et les éléments structurels. La SHON est un élément crucial pour déterminer la valeur d'un bien, les taxes foncières et les autorisations de construction.
Décryptage de la SHON
Comprendre la SHON nécessite de clarifier la notion de surface habitable. La surface habitable correspond à l'espace réellement exploitable d'un bien, à l'exclusion de certains éléments comme les combles non aménagés ou les garages.
Éléments inclus dans la SHON
- Murs et cloisons intérieurs et extérieurs
- Planchers et plafonds
- Escaliers et paliers
- Balcons et loggias couverts
- Placards intégrés
Il existe quelques exceptions à ces règles. Par exemple, les vérandas ne sont pas prises en compte dans la SHON si elles ne sont pas chauffées. Prenons l'exemple d'une maison de 150 m², dont 20 m² de véranda non chauffée. La SHON de la maison sera de 130 m², la véranda n'étant pas incluse.
Éléments exclus de la SHON
- Combles non aménagés
- Caves et sous-sols
- Garages non attenants à la maison
- Terrasses non couvertes
- Piscines et dépendances non attenantes à la maison
Ces éléments sont exclus car ils ne contribuent pas à la surface habitable du bien. Par exemple, une maison avec un garage non attenant de 20 m² aura une SHON qui ne comprendra pas ces 20 m².
SHON et réglementation : un impact majeur
La SHON joue un rôle essentiel dans la réglementation urbanistique et les autorisations de construction. Les municipalités définissent des coefficients de SHON qui limitent la surface constructible sur un terrain donné.
SHON et autorisations de construction
Le coefficient de SHON limite la surface totale constructible, ce qui peut avoir un impact significatif sur les projets de construction. Par exemple, un coefficient de SHON de 0,5 signifie que vous pouvez construire une surface habitable maximale égale à la moitié de la surface du terrain.
Prenons l'exemple d'un terrain de 1000 m² dans une commune avec un coefficient de SHON de 0,4. Vous pourrez construire une surface habitable maximale de 400 m², répartie sur plusieurs niveaux avec des balcons et des terrasses couverts inclus dans la SHON. Il est donc essentiel de bien comprendre les règles en vigueur dans la commune où vous souhaitez construire.
SHON et coût de la construction
La SHON influence également le coût de la construction. Une SHON plus importante implique des besoins en matériaux et en main-d'œuvre plus importants, ce qui se traduit par un prix de construction plus élevé. Par exemple, une maison avec une SHON de 200 m² coûtera plus cher à construire qu'une maison avec une SHON de 150 m².
SHON et taxes
La SHON est utilisée pour calculer les taxes foncières et les taxes d'habitation. Une SHON plus importante se traduit généralement par des taxes plus élevées. Par exemple, une maison avec une SHON de 180 m² paiera des taxes foncières et d'habitation plus élevées qu'une maison avec une SHON de 150 m².
La SHON en pratique : des exemples concrets
Prenons l'exemple d'une maison de 180 m² à Paris, dont 150 m² de surface habitable et 30 m² de garage non attenant. La SHON de cette maison est de 150 m², car le garage n'est pas pris en compte. La valeur de cette maison sera probablement plus élevée que celle d'une maison de 150 m² avec un garage attenant de 30 m².
Calculer la SHON
Le calcul de la SHON est une opération complexe qui nécessite l'intervention d'un professionnel. Un architecte ou un géomètre-expert peut vous fournir un calcul précis de la SHON de votre bien. Un géomètre-expert, spécialisé dans l'évaluation immobilière, sera en mesure de déterminer avec précision la SHON d'une maison de 250 m², en tenant compte des spécificités de sa construction et de ses aménagements.
Impact de la SHON sur la valeur d'un bien
La SHON influence directement la valeur d'un bien immobilier. Une SHON plus importante se traduit généralement par une valeur du bien plus élevée, car elle offre une surface habitable plus importante. Un appartement avec une SHON de 100 m² dans une résidence de standing à Lyon sera généralement plus cher qu'un appartement avec une SHON de 80 m² dans le même immeuble, même si la surface habitable est identique.
Conseils pour maximiser la SHON
Il est important de tenir compte de la SHON lors de l'aménagement d'un bien immobilier. Maximiser la SHON peut augmenter la valeur de votre bien et améliorer sa rentabilité. Vous pouvez par exemple aménager les combles ou transformer un garage en pièce habitable, en respectant les réglementations locales et les normes de construction.
Pour un appartement de 70 m² à Marseille, l'aménagement des combles, s'ils sont accessibles et répondent aux normes d'habitabilité, peut permettre d'augmenter la SHON et la valeur du bien.
Comprendre la SHON est donc essentiel pour tout propriétaire ou acquéreur immobilier. Elle influence la valeur du bien, les coûts de construction et les taxes. En tenant compte de la SHON, vous pouvez prendre des décisions éclairées pour optimiser votre investissement immobilier.